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银行进入住房租赁市场推涨房租?银行:这锅不背

2018/9/6 11:46:00    南方都市报    我有话说(1294人参与)

    “平安银行的‘房租贷’业务在前两周就已经暂停了”,平安银行西南地区某分行个贷部的李明(化名)昨天向南都记者表示,不做的原因主要是风险较大,毕竟属无抵押信用贷产品,一旦租客还不上,损失还是银行。

    近期,北京等部分城市房租上涨较快,资本涌入长租公寓市场和租房贷被视为主要推手而备受争议。租房贷是金融创新下的洪水猛兽吗?银行通过哪些渠道进入住房租赁市场?银行资金真的是推高房租的主因吗?就此,南都记者展开了调查。

    走访平安“房租贷”不同于长租公寓租房贷

    日前有媒体报道,称北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务,其中有银行将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。

    截至昨晚发稿时,建设银行和平安银行暂未对此事给出官方回应。连日来,南都记者走访广州市场了解到,目前建行没有暂停该业务,不过受访的建行某支行客户经理告诉南都记者,实际上自业务上线以来,该网点尚未成功办理该业务。不仅如此,该业务也较少客户前来咨询。

    据南都记者调查了解,平安银行确实已经暂停了针对住房租赁市场推出的房租贷款业务。

    据李明介绍,平安银行上线的“房租贷”业务属于无抵押租房信用贷款产品,每个月利息是千分之九。也就是说,申请两万元的房租贷,每月需要还利息180元,和普通消费贷产品利息差不多,最长可申请36期。

    公开的宣传资料显示,“房租贷”业务首先在北京试点,后期还将面向上海、深圳、广州、杭州、成都、武汉等重点城市提供住房租赁贷款服务。但截至目前,上述城市中仅广州尚未开通上述服务。

    虽然“房租贷”业务暂停,但南都记者打开平安银行的“口袋银行A PP”后还能搜索到“房租贷”页面。据页面显示,“房租贷”支持的租房机构主要包括蛋壳公寓和优客逸家。

    此外,“房租贷”的申请条件和流程都比较简单。租客携带身份证原件在租房机构签订租房合同即可申请,年龄要求在21周岁-40周岁之间,并需要拥有比较稳定的职业和收入,以及平安银行要求的其他准入条件。

    对于“房租贷”的模式,平安银行方面并未给出回应。但从公开的宣传资料可以窥出一二:主要是通过集中化、自动化、智能化的贷款服务流程无缝嵌入租房场景,平安银行与长租公寓、地产开发商、政府平台等强强联手,最终形成“用户为先、闭环多赢”的商业模式。

    与当前市场热议的租房贷有所不同的是,据李明介绍,客户在申请“房租贷”后,贷款会直接打入租客的银行卡账号,并不是一次性付给合作的长租公寓机构,而租客在还款时也是直接分期还款给银行。

    起底银行进入租房市场主要有三种模式

    据南都记者近日走访多家银行了解到,银行进入住房租赁市场主要有三种模式。

    模式一就是以平安银行“房租贷”为典型的银行联合第三方机构推出住房租赁信贷产品。

    模式二则是商业银行直接向租客提供住房租赁贷款。如建行推出的全国第一款个人住房租赁贷款产品“按居贷”,主要基于借款人资信状况,采用“信用+保证”的形式,根据借款人的工作年限、收入、征信等情况,给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款,利率基本上为基准利率。在该模式下,房东一次性收取租金,租客按约定向银行还款付息。

    “这种租房贷本质上属于消费贷,其实早几年就有类似产品”,广东某国有行地区业务相关负责人昨天向南都记者表示,甚至许多消费贷也可以变为租房贷。

    最简单的例子就是用信用卡支付租金、中介费。前述广东某国有行地区业务相关负责人进一步表示,各家银行政策有所区别,但只要在规定范围内都可以合理合规地使用信用卡支付房租。

    南都记者进一步调查了解到,由于大部分银行对信用卡涉房交易有所管控,比如信用卡在房地产类交易一直以来都不允许分期还款。因此,更常见的操作是部分租金直接通过信用卡支付,部分租金则在办理现金分期后再支付。不过,去年以来,信用卡在房地产类商户消费受到进一步管控,农业银行、平安银行等多家银行公布了相关限额措施。

    银行进入住房租赁市场的第三种模式,是直接为住房租赁供应主体提供信贷支持。比如,工行广州分行向南都记者回应称,已与广州市三大国有住房租赁平台公司开展战略合作,将根据其项目进展情况分阶段陆续提供资金支持。另外,科学城集团全自持项目已进入建设阶段,“人和穗和家园”项目已投入运营。

    此外,中信银行去年也为碧桂园集团发放了4亿元租赁住宅开发贷款,这是该行在租赁住宅领域落地的首单业务。对于该项业务,中信银行向南都记者解释称,和碧桂园合作的这个项目属于长租市场的开发贷,并未开展租房贷业务。

    换言之,模式三下的银行资金更多用于支持增加住房租赁房源供应,扩容住房租赁市场。

    观点住房租赁市场健康发展离不开金融支持

    “并非所有住房租赁信贷都增加租客经济负担,住房租赁市场的健康发展离不开金融的支持”,中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼昨天向南都记者表示,但目前对租房贷等监管存在空白和模糊,应加强制度建设,尽快补齐住房租赁信贷管理的短板。

    南都记者注意到,董希淼所指的管理短板,正是对长租公寓托管机构或中介机构联合信托公司、小贷公司等发放的租房贷款要求并不明确,对网贷平台发放的“租金贷”等管理存在空白和模糊。

    这样的“租房贷”表面上解决了租户的交租压力,但本质是用租户的个人征信资料变相“替”中介或托管机构贷款,并形成资金池,一旦“资金池”资金挪作他用,其所蕴含的风险危害极大。

    另一个争议点在于,银行资金是否应该进入住房租赁市场?是否与推高房租有关?

    “资金大量涌入,各种长租公寓快速扩张,快速抢占房源,从而让一二线城市的可租赁住房短期内就垄断在少数租赁中介公司手上”,知名房地产专家、青岛大学经济学院教授易宪容昨天向南都记者表示,比如目前北京自如手中就持有12万套可租赁住房。在这种情况下,这些租赁中介公司要控制租赁市场的价格易如反掌。

    其中,北京市住建委联合市银监局等部门日前集中约谈自如、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

    对此,建设银行行长王祖继在2018年中报业绩发布会上回答记者提问时否认房租上涨与该行资金大量进入有关,并表示“没有为中介提供融资,特别是他们去收房这类的业务。我们开展的是给租户提供一部分‘按居贷’,这个贷款应该说是很好地稳定了租期和租金的价格。”建行副行长张立林也表示,建行搭建租赁平台,并不谋求利润和收入。

    董希淼表示,商业银行直接向租客提供的住房租赁贷款应大力鼓励。包括采取正向激励等措施,推动正规金融机构进一步创新产品和服务,综合运用住房租赁贷款、信用卡分期等方式,更好地满足租赁市场需要。但也应做好资金监控,防范房东利用住房租赁信贷产品套现。

    银行进入租房市场三种模式

    1银行联合第三方机构推出住房租赁信贷产品;

    2商业银行直接向租客提供住房租赁贷款;

    3银行直接为住房租赁供应主体提供信贷支持。

    采写:南都记者吴梦姗 田姣 实习生 王露 陈炫孜

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