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房贷新政催生还贷热 提前还贷还需精打细算

2014-10-21 14:56:00     类型:房产动态     我有话说(1157人参与)

    首套房贷款还清再购房享受首套房政策,记者近日在本市部分银行网点采访时发现,已经有不少人来咨询或办理房贷业务,甚至有计划改善住房的市民,有意提前将首套房贷款还清,以便在购买二套房时能享受到房贷优惠政策。

  房贷新政催生还贷热

  “我申请房贷的时候赶上政策好,商贷利率比基准打了八折。”来银行咨询房贷业务的市民赵先生告诉记者,他现在有近15万元的商业贷款没还,还有8年按揭贷款才到期。听说最近房贷政策有可能调整,他想问问是否有必要提前还贷。

  赵先生说,他的这套按揭住房只有60平方米,经过几年工作有了些积蓄后,他开始考虑换套住房。如果还清房贷之后就能“不认贷”的话,那他把现有住房卖掉再买房就能享受首套房的条件了。“首套房的首付至少要交全款的三成,而二套房则至少要六成,这之间的差别可大多了。”赵先生说,如果买套100万元的新房,30万元的首付差别直接决定了能不能办得了按揭贷款。

  “从国庆节后第一个工作日开始,就有不少来咨询、办理提前还贷业务的客户。”接待赵先生的银行工作人员介绍,这些客户大多是想还清房贷之后再按照新标准买套新房。“还有的客户是在9月刚提交房贷申请的,今天可以发放贷款了,却告诉我想延期办理,要等等新政落地后的折扣优惠。”

  8.5折利率预售成主流

  房贷新政“搅乱了”长假后的第一周。在明确的预期与尚未坐实的现实之间,楼市买卖双方都有点沉不住气。不少中介开始了“预销售”,楼市变数激增。

  “您的房贷不是已经还清了吗,再买房就可视作首套,首付三成,利率8.5折。正式合同等到各银行房贷新细则下来后再签。”近些天,在天津南海河教育园附近的几个售楼处,销售员们不厌其烦地向买房者解释。

  “我们这几天卖了16套新房,是过去两个月的总和。其中14套房子约定好是基准利率的8.5折,另2套约定好是基准利率的9折,正式合同等房贷细则下来后就签。”天津一家房地产中介的销售经理李青告诉记者,目前他们还没有接到四大行的房贷优惠细则,“各家银行都在相互观望,看别人怎么出牌,但‘认贷不认房’、首套房还清贷款再贷仍算首套,已经是板上钉钉的事了,毕竟央行和银监会已经发文了。”据不完全统计,这两天,中介经办的新房中,给出的意向性房贷利率大多居于基准利率的8折至9折之间,以8.5折为主流。

  假离婚不再是“好招”

  而当初为了享受首套房优惠而假离婚的人,却因为新政白忙一场,市民程先生夫妇就是其中一例。今年5月,为享受首套房待遇,程先生夫妇办理了假离婚,协议名下的两套房子每人一套。

  然而在他们离婚不到四个月,房贷新政出台了。按照新政规定,完全有能力提前还贷的程先生夫妇根本无须离婚。更令人遗憾的是,在假离婚期间,程先生夫妇的感情出现变故,一方不想复婚。

  “新政落地,真是有人欢喜有人愁啊,那些假离婚的算是白离了。”从事房产中介工作近10年的朱先生说,“去年国五条出台以后,大概四五月份假离婚的最多,除了避税就是规避二套房的高首付高利率。”

  朱先生告诉记者,以前他在销售住房时,有不少客户主动咨询假离婚事宜。为了促成交易,他和同事们也都曾向业主或购房者建议过假结婚、假离婚,“扣除外在因素,假离婚的成本也就是领个离婚证交个工本费,你不离婚就要多掏几十万元,哪个更划算?”

  如今新政落地,朱先生也松了口气,“建议别人离婚毕竟不是好事儿,现在总算没有那么重的负罪感了。”

  提前还贷还需精打细算

  新的房贷政策让不少房贷者考虑是否提前还贷,以便于购买二套住房。对于这个问题,银行理财师建议购房者进一步精打细算。如果要提前还款,各银行要收取一定的违约金。大部分银行是按照提前还款金额的百分比收取,也有些银行是按照贷款余额的比例收取,有的银行是收取几个月的利息,还有些银行是收取固定的金额。所以想要提前还贷的市民,应该先弄清楚自己贷款的银行提前还款的政策,计算提前还贷的成本,权衡后再作决定。如果你有好的投资理财的渠道可以比银行还贷的利息挣得多,建议应该选择投资。

  如果确定提前还款对自己收益更大,则需要注意三个技巧:首先,贷款人选择贷款期限越短越好,这样可以避免不必要的利息损失,因为贷款期限越长,支付的利息越多。其次,在贷款的方式上,贷款人应采用“等额本金还款法”。这种还款方式的优点是本金保持不变,利息逐步递减,其间若选择提前还贷,归还的本金多,利息支出就相对减少。而等额本息还款法每月偿还金额相等,在偿还初期利息支出最大,本金最少,以后利息支出逐步减少,本金逐步增加。因此,贷款同样到某个时点,“等额本息还款法”所要支付的利息高于“等额本金还款法”,而在提前还贷时已支付的利息是不退还的,所以,这样就相对多支付了许多不应该提前支付的利息。最后,如果购房人在看中新房或换大房时,可采用转按、加按、换按方式解决,避免利息损失。

  不过对于那些还款时间已经过了一半的市民来说,提前还款就没有多大必要。因为等额本息还款的还款利息支出通常集中在还款初期。而对于那些等额本息已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的,利息基本上已经支付得差不多了,提前还款的部分则更多的是本金,利率涨跌对还款数额的影响不会太大,再选择提前还贷就没有多大意义了。

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