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这个被否:房贷余额还清再买房算首套

2014-9-25 11:07:00     类型:房产动态     我有话说(1138人参与)

  此前贷款买过房,房贷已还清,再贷款的话算首套还是二套?自2007年起围绕二套房贷政策的争论此起彼伏。最近,在各地相继传出取消限购、银行降低房贷利率后,22日下午,一则关于四大行将放松“限贷”的消息传出。

  网传称,四大行将出政策,只要房贷余额还清,都算首套房。昨日更有消息称兴业银行、浦发银行已率先放开,执行认房不认贷。不过,23日记者联系本地四大行及部分中小股份制银行采访时,对于上述“认贷”政策松动的消息,并未得到任何官方证实。

  算笔账

  如传言属实

  30万元20年房贷将少还2.8万

  您之前贷款购买一套房产,目前贷款已结清,想要再通过贷款买一套住房。按照银行现行政策,再贷款将按二套房贷政策执行,利率最低上浮10%。按照5年期以上贷款利率6.55%基础上最低上浮10%(即7.21%)来计算,贷款30万期限20年,选择等额本息还款方式,月供约2363.86元,利息总额为26.7万元。

  如果四大行信贷政策放松的传言属实,能为购房者节省多少钱呢?我们不妨来对比一下。按首套房贷政策执行,目前本地部分银行首套房贷利率为基准利率6.55%,同样是贷款30万期限20年,采用等额本息还款方式,月供约2245.56元,利息总额约23.9万元。

  两者相比之下,按照新政策,同样30万元20年期的房贷,月供将少还约118.3元,利息总额将少还约2.8万元。

  此外,值得注意的是,在首套和二套房贷政策差异上,除了利率标准不同外,最大的区别还在于首付要求。其中,首套房贷最低首付只要求三成,而二套房贷则要求为六成。假设传言属实,对于手头资金不是很充裕的购房者来说,首付压力将会小很多。比如,总房款100万元,按原来的二套房贷政策获得贷款,至少要交60万元首付,只能贷款40万元以内;而按首套房贷政策执行的话,仅需准备30万元首付即可,最高可获70万元贷款。

  流传消息:

  “经我们证实,传言四大行将出政策,只要房贷贷款余额还清都算首套房,这基本属实。上周五央行已经召集各大行开会,透露这一想法,目前正在吹风阶段,预计该政策会较快出台。”22日下午,QQ群、微信朋友圈里就开始流传这样一条消息。

  回应:

  在此番网络传言中,被指将出政策的主体为“四大行”。而23日,记者联系到长春工行、农行、中行、建行四大行方面对此进行核实时,几家银行工作人员均表示,尚未接到任何监管部门或者总行方面的新通知,目前在首套房认定上仍普遍执行的是“认房加认贷”的政策。而在“认贷”方面并未有任何政策松动,尤其是对于此前有房贷记录(以家庭为单位),再申请房贷时,无论此前的贷款余额是否结清,均按二套房贷政策执行。

  建行吉林省分行

  余额是否结清再贷都按二套政策办

  “现在是‘房和贷’综合考察,只要通过央行征信系统等渠道查出此前曾经贷款购房,余额是否结清再贷都按二套政策办。”建行吉林省分行工作人员表示。

  中行吉林省分行

  现在没有接到新的通知

  “现在没有接到新的通知,即便是首套房贷已结清仍按二套房贷政策执行。”中行吉林省分行工作人员说。

  农行、工行吉林省分行方面工作人员均给予了类似的答复。

  吉林银行

  界定的依据是“认房加认贷”

  除四大行外,昨日记者从本地其他部分商业银行了解到,目前在二套房的认定上,各行执行的标准大同小异。“我们(首套房)唯一的标准就是‘首次购买’,界定的依据是‘认房加认贷’。”吉林银行一位工作人员说。

  兴业银行长春

  分行严格执行标准,没有变化

  对于网传“已率先放开、执行认房不认贷,之前买过房但是贷款已还清,现在买房算首套房”的兴业和浦发两家银行,昨日在接受本报采访时,上述两家银行均予以了否认。“目前严格执行央行的有关二套房认定标准,没有变化。”兴业银行长春分行方面称。

  浦发银行长春

  分行相关网络传言不实

  浦发银行长春分行方面也表示,相关网络传言不实。

  中国银行总行个金部

  提供有竞争力的贷款价格

  中国银行总行个金部昨日下发通知,鼓励各地方分支行配合地方政府房地产相关政策措施,积极支持居民合理购房需求。通知提出,要提高房贷审批效率,加大投放,积极营销开发商和中介;根据当地四大行利率平均水平,提供有竞争力的贷款价格。

  工商银行及时做好相关信贷政策的衔接

  工商银行接受新华社记者采访时表示,该行正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整,并将及时做好相关信贷政策的衔接,不断完善相应的金融服务。

  这个是真:

  长春部分银行房贷利率下调

  尽管对于“认贷”政策松动的传言暂未得到本地四大行方面的证实。不过,23日记者采访中了解到,目前房地产市场步入传统的“金九银十”阶段,部分银行在房贷利率上已较前期有所下调。

  “现在利率上确实有所放松了,我们一些大的楼盘的客户首套房贷款利率已经降到了基准。”昨日,工行省行营业部个贷部的一位工作人员告诉记者。而该行自年初以来至7月份时普遍执行的首套房贷利率是上浮5%~10%,对于部分楼盘客户曾经执行的最低利率也是上浮5%。

  此外,建行吉林省分行方面也表示,目前首套房贷利率普遍执行上浮8% ~10%,二套房利率普遍为上浮15%。而此前该行对首套房贷基本执行的是上浮15%的利率标准,仅个别优质客户可执行上浮10%的利率。

  “目前还没听说本地有哪家银行执行打折的优惠利率,但上浮幅度调低本身就意味着利率水平已有所下调。从这个角度来看,包括‘认贷’的政策方面进一步放松存在可能性。”省内某银行个贷部门的一位工作人员称。

  部分银行和多个城市:房贷还清再买房按首贷认定

  22日、23日,福州、青岛分别发文,宣布购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。而南京、杭州等地目前的首套房认定标准已经按照“只要房贷余额还清,就算首套房”执行了。

  农业银行江苏分行目前在首套房认定上有两个放松执行的口子:一是贷款余额已还清的,即可认定为首套房;二是夫妻双方只要有一方未贷款的,以其为主贷人,就可认定为首套房。

  杭州早在8月初就有银行放松了首套房认定标准。如招商银行认定已还清房贷余额的即算首套房,在杭州主城区无房的再购房也可视为首套。且二套房的贷款政策也有所放松,部分购房者的二套房贷首付可降至三成,但利率依然要上浮10%。

  湖北本月出台“鄂七条”,称首套房贷利率最低可7折。昨日下午,武汉市房地局召开内部会议:武汉将于今日全面取消限购。 综合《上海证券报》等

  分析:市场期待放松限贷来救市

  根据记者此前采访时了解到的情况,围绕二套房贷政策的争论始于2007年,随后的几年中,央行、银监会、国务院办公厅相继出台了多个文件,有关二套房认定、政策上的“松紧度”曾出现过多次反复,“收紧”、“松绑”的消息频繁见诸报端。比如,在2009年,本地银行业就曾一度对首套房贷已结清、或者符合改善型住房标准的情况比照首套房贷优惠执行。

  据悉,此次传出“认贷”政策松动消息的背景是,楼市8月数据十年最差,各地松绑限购效果有限。此外,多个地方政府积极呼吁松绑信贷,此举在增加购房者救市预期的同时,将稳增长的压力转移到了银行。

  “实际上从‘限贷’政策本身来看,其初衷和实际作用有待商榷。”长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越昨日在接受本报采访时坦言,如果说“限贷”本意是抑制“以贷炒房”,但实际作用来看,这个政策更多的打压的是刚性需求。“真正投资房产、炒房的人有几个会去贷款的?而真正的刚需购房者才是最 需要贷款的。而这一政策反倒是把刚需坑够呛。”杨舒越认为,导致目前房地产市场如此的不景气,其中一个主要原因在于贷款政策的限制,将一些刚需挤压在外。因此,市场要恢复正常,限贷放松应是一个趋势。

  全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席朱大鸣则在网上撰文称,认房不认贷就是放纵房价再暴涨。朱大鸣认为,市场传言要放弃认房又认贷的标准,从某种意义上来说一旦实施就是大规模反攻限贷令。限贷令一再宽松,大量投机资本一旦得到宣泄,就是要让投机者卷土重来,让房价继续暴涨。

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